楼盘停工“烂尾”的根源到底是不是预售制?

预售制过时了,该取消了。改为现房销售,一手交钱,一手交房,天经地义。

最近全国一两百个项目的业主“动态还贷”的事情愈演愈烈。多家银行发公告回应称,存在风险楼盘所涉个人住房贷款规模和占比较小,总体风险可控。

购房者买的期房延期交付,甚至彻底烂尾了,以至于必须冒着牺牲个人信用的风险来维权。这件事也让很多人将矛头对准了烂尾的根源——商品房预售制。一时间,“取消商品房预售制度”的呼声再起。

经济学家任泽平连发3条微博评“预售制”说:用你的钱,建你的房子,还烂尾了,这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房,没钱没实力的别建了,不能把包袱甩给老百姓和社会。

那么预售制度怎么来的?简单科普一下:商品房预售最早源于中国香港,俗称卖楼花,卖期房,是一种开发商放杠杆的方式。但由于98年房改,由于商品房短缺,房企缺资金,借鉴中国香港,引入了商品房预售制度。

同样是预售制度,那香港为什么没有烂尾楼呢?

我们只是引入了预售制的表象,忽略了预售制最重要的一环,监管。

香港对于新房的监管非常的严格,在香港买期房没交房之前,是不需要还贷款的,银行是先借钱给开发商先盖楼,在临近交楼前,买房人才需要去找银行申请按揭。而我们这边是网签过后就开始还钱了。对于银行来说,不管房子能不能顺利交房,买房人的月供他是一分不少地收回来,银行是一点风险都没有,所以怎么会有动力和责任,去卡着开发商的资金呢。毕竟开发商也是银行的大客户。最后所有的风险都是购房者来承担,银行是坐收渔翁之利的那一个。

还有一点就是我们的资金监管是由银行和相关部门负责,而在香港是律师楼。

我们买房的首付,是交到开发商的银行监管账户。由银行和相关部门,根据施工进度释放。一旦发生挪用资金,烂尾的事情,承担风险的又主要是购房者。还是不可无责退房退首付。

但是在香港,除了5%的订金是直接交给开发商的。剩下的首付,都是交给开发商律师楼的信托户口。开发商需先付款给建筑商完成一定工序。取得建筑师证明书后,才可申请在信托户口取回建筑费。确保买房人的订金,是用来支付建筑费。其实香港也发生过律师楼违规挪用监管资金的事件。但是香港商业和法律制度健全,且处罚非常严苛,所以很少发生。香港几乎也很少听到烂尾楼,是把买房人的利益放在第一位的。

如果预售制短时间内不能取消的话,那我们是不是可以像香港一样,规定“不交楼前,不用月供”。如果银行介入得早,那就从一开始就要和开发商一起承担风险。那银行比任何人,都在意楼盘的施工进度。比老百姓更有信息优势,也更有动力去控制监管资金的释放。


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